投资运营预算深化 · 阶段性汇报

圣极（济南）藏药浴医院 · 财务测算汇报

本阶段将预算拆分为投资、运营两个维度深化，与工程侧完成专项对接，系统核查了含税处理，并纳入最新签约与实缴进展。

项目总投资
2,554.81
万元
Y3 净利润
1,669.6
万元 · 净利率33.1%
全周期回收期
2.31
年 · 含建设期9个月
开放床位(Y3)
121
张 · 4病区全开
展开：核心定价与收入假设 — 两种疗程价格及占比、出院带药转化率、门诊客单价、获客成本

住院疗程定价（占收入主体）

套餐价格(元/疗程)人次占比说明
基础疗程12,00060%10天14次浸浴+口服藏药+基础外治
深度疗程15,00040%基础内容+放血疗法+个体化调养+藏式瑜伽
加权客单价13,200100%

定价依据：对标青海10天全包约1万元，叠加区位溢价（免机票、免高原反应、免排队）；平均占床10天/疗程（实际治疗7天+入院体检/出院恢复）。

出院带药 & 门诊

出院带药客单价2,000元/月
带药转化率80%
门诊客单价500元/次
门诊日均人次32人/天（三年持平）

出院带药对标青海同业1-3个月口服藏药范式，2,000元≈1个月量；门诊以火灸等外治手法为主、配套药品，不占治疗舱；山东省内暂无藏医治疗医保目录，门诊为纯自费。

获客成本（随复购/转介绍逐年摊薄）

项目Y1Y2Y3
新客获客成本(元/新客)2,0001,7001,500
老客疗程占比(复购+转介绍)10%20%30%

另有品牌与内容固定费用100万/年；获客成本对标公域获客3,000+元/客，模型假设处于行业下沿。数据来源：单店财务模型「假设参数」表第29-40行。

展开：完整三年损益链条与回收期测算过程 — 营业收入到净利润的每一层，以及2.31年是怎么算出来的

三年完整损益表（万元）

科目Y1Y2Y3
营业总收入4,436.044,875.605,047.28
药材耗材（住院+带药）474.72527.47548.07
门诊耗材19.2019.2019.20
直接医护人力485.00497.00558.00
能耗水电221.80243.78252.36
医技检验影像外包35.2839.2040.74
设备折旧42.5042.5042.50
营业成本合计1,278.511,369.161,460.87
毛利率（可比口径）57.9%59.8%59.4%
租金物业431.57431.57431.57
装修及其他摊销199.17199.17199.17
销售费用（获客）581.14503.92424.03
管理费用259.91261.07265.48
期间费用合计1,531.791,455.731,380.25
EBIT/税前利润1,625.742,050.712,206.16
所得税（含亏损结转弥补）308.16512.68551.54
净利润1,332.581,553.041,669.62
净利率30.0%31.9%33.1%
经营现金流（净利+折旧摊销）1,559.251,779.711,896.29

全周期回收期怎么算出来的

建设期（2026.7首笔设计费支付 → 2027.4保守口径开业）0.75年（9个月）
总投资2,554.81万
Y1经营现金流（未覆盖总投资，缺口1,055.56万）1,559.25万
Y2经营现金流1,779.71万 → 缺口1,055.56万所需比例0.593年
运营期回收 = 1 + 0.5931.593年
全周期回收 = 建设期0.75 + 运营期1.5642.314 ≈ 2.31年
一、重点事项结论与进展
获客渠道与合作方案
核心问题
合作模式未定
藏有引力合作模式
待明确
补充客源渠道
待补充
紧迫程度
高
品牌命名资质
名称
"圣极"已申办下来
核心问题
设置类别标准
优选方向
民族专科（暂无国标，争取中）
保底方案
中医/西医小综合大专科（已确认可行）
核心结论：获客渠道不是费率数字问题，而是合作方式本身未定——不落实客源渠道，开业后住院率无法保障。命名资质问题不在名称本身，而在于当地无"藏医院"（民族医药专科）设置类别标准。应对分两层：优先争取按民族专科报批（目前无国标，仍在推进）；按中医/西医小综合大专科类别报批已确认可行，"圣极"名称已申办下来，作为保底方案。
展开：获客渠道已知信息与空白点 — 哪些有苗头，哪些完全空白
已有信息 有依据
· 获客成本假设：首年2,000元/新客，Y2起降至1,700→1,500元/新客（随复购转介绍摊薄），对标公域获客成本3,000+元/客
· 品牌与内容固定费用：100万/年
· 销售费率：Y1约13.1%，Y2约10.3%，Y3约8.4%（模型现口径）
· 二层藏药浴博物馆常态化讲座（可容纳50-100人）——已在原方案中作为低成本引流补充渠道提出
· 济南市中心医院东院区转诊合作——仅方向层面提出
完全空白 待落实
· 与"藏有引力"的具体合作条款（按转诊人头计费？分成比例多少？）
· 除"藏有引力"外的第二、第三获客渠道尚未确定
· 济南市中心医院转诊合作尚未实质接触
· 实际渠道投放排期与获客节奏尚无时间表
展开：命名资质两条路径对比 — 民族专科 vs 中医/西医小综合大专科
对比项路径A：民族医药专科（优选）路径B：中医/西医小综合大专科（保底）
设置标准当地暂无国标/省标已有明确标准
审批难度高，需标准出台或特批低，路径清晰
当前进度仍在推进争取"圣极"名称已申办下来
若走此路品牌正统性最强，溢价逻辑完整成立藏药浴作为特色科室/技术标签保留
二、投资维度
2,555 万元总投资
装修工程（已签约）
1,591.71万
开业前费用
393.10万
流动资金
300.00万
设备采购
170.00万
信息化
50.00万
文化展厅
50.00万
核心结论：装修工程占比62%，是投资结构的绝对主体，施工合同已签约锁定1,591.71万。
展开：装修工程分层分区参考估算 — 按已知面积和参考单方造价测算，非最终数字
楼层/区域建筑面积(㎡)参考小计(万元)
1F 门诊大厅及接待挂号区40094.16
1F 诊室区及藏药房12028.25
1F 外治区18042.37
1F 会议室及办公16538.84
1F 后勤/机房/库房/卫生间13531.78
2F 文化展厅层基装1,040244.82
3F 标准病区层（33床）1,040244.82
4F 标准病区层（33床）1,040244.82
5F 标准病区层（33床）1,040244.82
6F 病区层（22床）1,040244.82
分区小计（按2,354元/㎡估算）6,2001,459.50
设计/监理/造价/手续（已签约，实际金额）—91.03
估算合计—1,550.53
与签约总额1,591.71万的差额—41.18

口径：单方造价采用同圆设计院7.10方案的全包参考均价2,354元/㎡统一估算，非各分区实际单价（李东尚未按图逐区核实）；41.18万差额主要归属于热电机房、公共区域（电梯厅/精神堡垒等）等面积待定的区域及不可预见费，这些区域目前面积口径均为0/待填，一并计入待核实范围。最终以李东分层分区核实结果为准。

展开：开业前费用参考估算 — 393.10万按14项明细拆分，来自8.8资金预算表
科目金额(万元)
人员工资（2026.7-2027.3陆续到位）181.50
租赁费（押一付三，含押金）130.00
低值易耗品（药品耗材储备+办公桌椅+病房配套）50.00
物业费12.00
品牌logo设计费/宣传费7.00
业务招待费3.00
差旅交通费2.50
差旅住宿费2.50
市内交通费1.00
物流运输费1.00
水电费1.00
职工福利费1.00
办公费0.50
邮寄费0.10
合计393.10

口径：人工181.5万+租赁130万两项合计311.5万，占393.10万的79%，是绝对主体；原口径为"140工资+100装修期租金+10水电"的粗估，2026.8.8拿到实际资金预算表后细化重编。数据来源：单店财务模型「假设参数」表第110-123行；《圣极(济南)医院项目预算表》2026.8.8资金预算表。

三、资金调度
400万
已实缴（2026年8月初）
482万
9月建议追加金额（首次需要追加）
各月资金需求（万元）
7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 尾款 567 476 347 326 已实缴400万可覆盖 需追加实缴

7-8月资金需求由已实缴400万覆盖（结余85.3万）；9月单月需求567.24万起，超出剩余资金，需按月追加，11月为第二个高峰（476万）。完整月度对照表见工作底稿"资金调度"表。

展开：完整月度资金对照表 — 精确到每月的需求、累计、建议追加金额
月份当月需求(万)累计需求(万)累计已实缴(万)建议追加(万)
2026年7月15.3015.30400.00—
2026年8月299.40314.70400.00—
2026年9月567.24881.94881.94481.94
2026年10月58.31940.25940.2558.31
2026年11月476.001,416.251,416.25476.00
2026年12月25.201,441.451,441.4525.20
2027年1月346.841,788.291,788.29346.84
2027年2月45.901,834.191,834.1945.90
2027年3月325.602,159.792,159.79325.60
质保金/尾款45.022,204.812,204.8145.02
合计追加（不含已实缴400万）1,804.81

覆盖范围外的约417.2万

设备采购口径差额（170万不足时追加至237.2万的差额）67.2万
文化展厅50.0万
流动资金（开业前后单独到位）300.0万

以上417.2万暂无精确月度节奏，预计集中在2027年1-4月（开业前后）到位。数据来源：《圣极(济南)医院项目预算表》2026.8.8资金预算表；工作底稿"资金调度"表。

四、运营维度
33.1%
Y3净利率 · 20%为行业天花板参考
Y1（2027.4–2028.3）
4,436万 / 1,332.6万
Y2（2028.4–2029.3）
4,876万 / 1,553.0万
Y3（2029.4–2030.3）
5,047万 / 1,669.6万
对标：通策医疗（天花板）
20.0%
对标：爱尔眼科
17.8%
核心结论：净利率33.1%明显高于行业天花板，来自定价溢价、10天短周期、高入住率目标三项乐观假设叠加。
展开：固定/变动成本拆解、对标全量表、药材敏感性网格

固定成本 vs 变动成本（万元）

科目性质Y1Y2Y3
租金物业固定431.57431.57431.57
装修及其他摊销固定199.17199.17199.17
设备折旧固定42.5042.5042.50
管理费用固定259.91261.07265.48
门诊耗材固定19.2019.2019.20
固定成本合计952.35953.51957.92
药材耗材变动474.72527.47548.07
直接医护人力变动485.00497.00558.00
能耗水电变动221.80243.78252.36
医技检验影像外包变动35.2839.2040.74
销售费用（获客）变动581.14503.92424.03
变动成本合计1,797.941,811.371,823.20
变动成本占收入40.5%37.2%36.1%

净利率对标全量表

指标本项目Y3通策医疗爱尔眼科固生堂
毛利率59.4%39%48%30%
净利率33.1%20%17.8%10-13%
人力占收入12.5%35%——
销售费率8.4%1.1%~10%—

人力占收入远低于同行，主要来自检验影像外包、餐饮外包、以技师为主的用工模式，并非压低薪酬；Y1/Y2人力占收入分别为12.4%/11.7%。

药材成本占比 × 入住率 敏感性网格（Y3净利率）

药材占比 \ 入住率70%75%80%85%（基准）90%
12%（基准）29.9%31.5%32.9%34.1%35.2%
15%27.9%29.5%30.8%32.1%33.2%
22%（青海口径压力档）23.3%24.8%26.1%27.3%28.4%

数据来源：单店财务模型「三年损益」表、「编制推算」表第37行、「敏感性」表第4-7行。药材成本若按青海同业实际口径（22%）测算，Y3净利率仍有27.3%，高于行业天花板，说明模型对药材成本压力有一定缓冲空间。

五、风险与待决事项
4 项待跟踪
高 · 获客渠道与合作模式尚未落地
运营团队
高 · 服务定价假设未经市场验证
运营团队
高 · 增值税进项不可抵扣，成本口径待核实
财务
中 · 医疗机构类别最终归属未明确
运营团队
核心结论：4项待跟踪事项中3项为高优先级——获客渠道、服务定价、增值税口径均直接影响收入或成本假设是否成立；医疗机构类别归属为中等优先级，名称已申办下来、保底方案已确认可行，风险已降低，但最终归属未明确，持续跟踪即可。
展开：完整风险清单（4项） — 与上方等级一一对应，含责任人与具体描述
等级类别事项责任人
高运营获客渠道与合作模式尚未确定（详见"一、重点事项"）运营团队
高运营/定价服务定价（基础疗程12,000元/深度疗程15,000元）基于对标青海/西藏藏医院价格，叠加"内地免奔波、软硬件条件更优"的溢价逻辑测算，尚未经实际市场/客群调研验证。若被迫整体降价10%，测算年净利润减少约370万元运营团队
高税务医疗服务免征增值税，进项税不可抵扣，投资成本口径需按含税价核实财务
中资质/品牌医疗机构设置类别标准问题（详见"一、重点事项"）运营团队

数据来源：投资运营预算工作簿「风险与待决事项」表，截至2026.8.20。

六、下一步安排
尽快   明确与"藏有引力"合作模式，确定补充客源来源
运营团队
持续   争取民族专科方向，明确最终类别归属
运营团队
展开：全部数据来源与依据 — 每份文件、日期，方便溯源
济南藏药浴医院单店财务模型2026.8.14（历经多轮口径修正）
圣极（济南）医院投资运营预算工作簿2026.8.14
同圆设计院《装修周期及费用方案》2026.7.10
圣极（济南）医院项目预算表（资金预算表）2026.8.8
圣极（济南）医院项目平面及室内装修深化沟通会议纪要2026.8.11
标准层平面图定稿2026.7.29
与李东专项对接（电话沟通）2026.8.10、2026.8.20

本报告所有数字均可追溯至以上文件；如需核对具体来源，可联系财务（茅永昌）索取对应工作底稿。